相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.88、2025年7月15日号）
◎曲がり角にきた「リースバック」(中) / 定期借家の「落とし穴」 / 契約満了で退去、行き場失う高齢者
トラブルで多いのは、「ずっと住める」と思い込んでいたものの、契約終了で退去を求められてしまったというケースだ。リースバック方式は定期借家契約が主流で、契約満了時には貸主（買主）が更新を拒否すれば、退去せざるを得ない状況になる。トラブルに発展したのは、高齢者が「死ぬまで住める」と信じて契約したものの、２年後に退去通告を受け、行き場を失ってしまったからだ。
》》》》》自宅をリースバックした際の査定額を知りたい
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◆割安な査定額＝買主には使い勝手が悪い不動産◆
次いで多いのが、「売却価格が相場に比べ大幅に安い」ケース。同方式は買い手側にとって「元所有者に住み続けられる」という制約があるので、取引価格は流通価格の60～70％が一般的。どうしても安い価格での取り引きとならざるを得ない。査定の段階で、売却する場合とリースバックを採用する場合との価額の格差にがく然とするのが本音のようだ。
特に、リースバック方式での査定額が非常に低く、売主側が憮然とした表情を浮かべたり、怒気を含んで声を荒げたりするのは、自分が期待していた価額に届かなかったからだろう。買う側からすれば、「使い勝手が悪いのだから割安に決まっている」のである。考え方のギャップがトラブルの要因の一つになっているようだ。具体的には、築15年の家が市場価格3,000万円のところを、2,000万円の買取価格になってしまい、トラブルに発展した。
◆家賃がローン返済額に比べ高くなる矛盾◆
また、トラブルで多いのは「賃料が高額で生活が苦しい」ケース。リースバック後の賃料は「市場の家賃相場＋リースバック特有のプレミアム料金」が上乗せになっている。当然ことながら家賃が高額で、家計への圧迫は大きな懸念材料の一つになる。
リースバック方式で自宅を手離す代わりに、「いままでと同じように住み続けることができる」のは、賃料水準がローン返済額に比べ低い時だけである。現実には割高な家賃の現実に圧し潰されている。現実のトラブルでは、月額10万円のローン返済から月額15万円の賃料になり、年金での生活が成り立たなくなり、トラブルになった。
◆資金がないから売却＝買い戻しははじめからムリ◆
トラブルに発展しやすいケースとしては、「買い戻しが予想に比べ困難」ということだ。買戻しオプションがあっても、買い戻し価格は「時価＋利息＋手数料」となるので、再取得には高額な資金が必要となる。現実には、手持ち資金がないから売却したのであり、買い戻せる資金を手当てできる見通しは、はじめから立たなかったというのが現実である。
しかも、リースバック方式の契約者が高齢者の場合は、住宅ローンを組めないという「壁」に突き当たる。特別な資格職で高齢になっても現役並みの収入源があるのならまだしも、年金額に少しばかり上乗せする程度となると買い戻しは事実上不可能なのだ。たとえば、買戻し価格が売却価格に比べ500万円高くなり、買戻し不能に陥りトラブルに発展した。
◆でたらめな説明の契約に要注意◆
そのほかに事例がかなり多いのが「悪質な勧誘・不十分な説明」のパターン。営業担当が「終身で住むことができる」とか、「絶対に買い戻すことができる」などとでたらめな説明を行い、高齢の売主に対して契約書に署名・押印させるケースだ。売主側としては最も重要な部分が契約書に記載されておらず、後になって気が付く「後の祭り」トラブルだ。
具体的には、売主が「リースバックの営業担当者から言われていた内容と違う」と抗議しても、「契約書に記載している」で終わってしまい、まったく相手にされないケースだ。「後悔先に立たず」がピタリと当てはまる。その意味で、泣き寝入り状態の高齢の売主がけっこういるということだ。（つづく）
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