相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.90、2025年7月29日号）
◎想定外の離婚 / 家を買った後の面倒な後始末 / 夫婦共有、各2分の1の権利 / ローン残債、煩雑な手続き必要に
結婚や出産など人生の転機に、自宅を購入するケースは多い。しかし、日本の離婚率は40％目前にまでに達している。厚生労働省の令和5年度調査（人口動態統計月報年計の概要）では、離婚件数は18万3,808件となる一方、婚姻件数は47万4,717件に上り、およそ10組に4組の割合で離婚している夫婦がいるというのが実態だ。
仲がよかった夫婦でも離婚の可能性は絶対にないとは言い切れず、もし離婚したら夫婦で購入した自宅はどうなるのかーー最大の関心事に浮上することになる。自宅を所有する際に、住宅ローンを組んだケースと共有名義のケースで、売却する際の手続きの注意点をみた。
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◆婚姻中の家購入、単独名義でも半分の権利◆
コロナ禍以降の不動産市場は、都心部を中心に不動産価格が上昇している。住宅ローンでペアローンを組み、持ち家を夫婦共有名義とするケースが増加した。ローン控除や売却時の税金にかかる特別控除を夫婦で受けることができるメリットがある一方、離婚して財産分与の対象となった場合、現・預金と異なり手間がかかることを知らない場合は多い。
婚姻中に取得した財産は、夫婦が協力して形成したものとなり、名義にかかわらず、離婚時には財産分与で清算する対象となる。つまり、結婚後に購入した自宅は、単独名義、共有名義いずれも財産分与の対象となるのだ。その意味で、分与の割合は持ち分にかかわらず、各2分の1が原則となる。
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◆住み続ける場合はローンの新規組直しに◆
離婚後に夫婦の一方が住み続ける場合は、売却しての現金化が困難となる。住み続ける側が相手に不動産価格の2分の1相当額の代償金を支払い、単独名義とする方法もある。ただ、住宅ローンの借入先の金融機関の承認が得られず、ローンの借り入れ契約違反になる場合があるので注意が必要だ。
契約内容によっては、残債の一括返済を求められる可能性もある。その場合、どちらか一方が新規に住宅ローンを組む必要に迫られることになる。そもそも価格上昇が続く都心部で、不動産の住宅ローンを単独で全額借り入れできないからペアローンを活用したわけだから、それが足かせになるというわけだ。夫婦でペアローンを組んでいるから、単独名義では審査が通らないこともあり得ることになる。
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◆共有名義のまま、売却や賃貸で相手側の同意必要◆
共有名義の自宅を手放す場合、単独名義に比べ手続きが煩雑になるのが一般的。ローンが完済していれば、離婚協議書や財産分与契約書などを作成し、どちらか一方の単独名義とする不動産登記で済む。
しかし、住宅ローンの残債がある場合は、手続きが複雑になる。財産分与は、残債が売却額を下回るアンダーローン状態なら、売却に伴う現金化は有力な選択肢。なによりも、マイホームの売却益（譲渡所得）で、3,000万円の特別控除の特例制度を利用できる。
半面、残債が売却金額を上回るオーバーローンの場合、売却に踏み切れないのが現実のようだ。資金的な課題からあえて共有名義のままにしておく場合も発生しているケースがある。その場合、売却や賃貸物件としての利用する場合、相手側の同意が必要となる。
共有名義でなくても、一方が連帯保証人や連帯債務の関係となっているケースも要注意。代わりの保証人を探したり、土地や建物などの物的担保を入れたりする必要があるようだ。
◆懸念材料は相続発生で権利関係複雑に◆
共有名義のままにしておくことは、将来相続が発生した際の懸念材料にもなるのは必至。それぞれの再婚相手のほか、養子縁組した再婚相手の子も、法定相続人としての権利が発生するからだ。
たとえば、遺言で特定の人物への相続を指定している場合を除き、不動産の名義変更には、相続人全員の同意が必要となる。権利関係は一層複雑になるのは目に見えている。
しかも、相続した不動産の取り扱いは、①不動産自体を切り分ける現物分割の場合、②他の共有者の持ち分を買い取る価格賠償の場合、③売却して現金を分配する場合――の3通りある。いずれの方法も、売却には名義人全員の同意が必要なのだ。
相続財産の規模の割に、現・預金の比率が小さい場合は、納税資金を確保するのに不動産の現金化が急務になる局面がある。共有名義の自宅は、相続人の人数に合わせて手続きも複雑になる。予期しない事態の発生――離婚を決断するのではなく、「離婚しない」選択肢の答えを二人で探すのが最適解となるのは間違いない。
》》》》》離婚で家を売却…権利関係が複雑だから相談したい
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