相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.95、2025年9月2日号）
◎空き家の不正利用(3) / トクリュウ物件、不告知でトラブル / 売主・貸主の責任大、不動産業者の調査不足に
不動産業者は、空き家の管理を簡単に受託しないように注意している。不正利用が後を絶たず、警視庁や税関も目を光らせているからだ。一般的に所有者から不動産業者に対し、空き家の販売や賃貸の斡旋を依頼するケースが多い。しかし、安易に管理を引き受け、空き家の玄関付近にキーボックスを設置、不正に利用されて犯罪が発生した場合、不動産業者が刑事罰を問われる可能性は低い。ただ、管理を引き受けた時点で「善良なる管理者の注意義務」、いわゆる善管注意義務が発生する。
同義務は、有償・無償を問わない責務なだけに、不動産業者に課せられる義務は、一般的な見解に比べ一層厳格に判断される可能性がある。その意味で、所有者が遠方に住んでいるケースでは、空き家の不具合の報告や保全など適切な管理を行うにも手間や費用がかかることが見込めるので、安易に受託しなくなる可能性がある。不正利用の手口を知ると、空き家の管理を不動産業者に有償委託すればいいと安易に考えていると、断られることもあり得るということだ。
》》》》》遠方の相続不動産、不正利用の防止策は？
https://form.os7.biz/f/dd59e452/
◆「人の死に関する告知」と同水準の注意不可欠◆
善管注意義務は、「社会通念上あるいは客観的に見て当然要求される注意を払う義務」（民法第400条）。一般的には「自らの所有物件と同等の注意をもって管理する責任」との認識だ。たとえば、人の死に関する告知に関し、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を遵守すれば問題ないと考えるケースが多い。
しかし、現実的には同義務の視点で見た場合、買主や賃借人が「告知あり物件」を敬遠しているケースは多い。そこで不動産業者の中には、同ガイドラインの判断基準をもとに告知しないことは間々あるものの、道義的な責任を問われる可能性が高い。要は「聞いていれば買わなかった（借りなかった）」と購入後、入居後にクレームとして表面化するのだ。
◆トクリュウ拠点の取引、重説事項に◆
当社の場合は、買主が判断するうえで重要な留意事項であれば、顧客に事前に説明することにしている。その意味で、不動産業者の「善管注意義務」の留意事項は、重要事項の説明と同等の重みを持つ。だからこそ、道義的な責任が問われるのだ。不動産業者も十分に注意を払っているが、売主・貸主側が意図的に隠している場合は、なかなか防ぎようがない現実がある。
それを見破るだけの冷ややかな観察眼が、今後の不動産業者には必要になる可能性がある。なかでも、不正利用の手口は、新手の手法が次から次へと出てくる。警察が手口を公表すれば、犯罪者グループは必ず対策を講じてくる。いわば「イタチごっこ」状態のなかで、同グループは、警察の後手に回らないよう、常に新しい手口を開発しており、いま知ることのできる手口も日々変化し続けているのが実態だ。（つづく）
》》》》》相続いた不動産、なにかうまい活用方法はないだろうか？
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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