相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.112、2025年12月30日号）
◎不動産売却後の税金(1) / 長期の要件は「５年超」保有 / 優遇税率で約20％の水準に
長期譲渡所得は、５年超の期間保有した不動産を売却する際に発生する所得だ。売却代金が大きいだけに税額も大きく、売却時期を間違えると、取得から５年を超えない売却となる短期譲渡となる。
税率も長期譲渡所得に対しては優遇税率となるものの、短期譲渡所得となると税率も大幅に引き上がることになる。不動産を売却する際には、譲渡所得について事前に仕組みを理解し、節税対策を講じることが必要になる。
》》》》》「譲渡所得」の税金について概要を知りたい
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆譲渡所得の税率「長期」は「短期」の約半分◆
長期譲渡所得は、不動産を取得してから譲渡日の属する年の１月１日が５年超えの譲渡所得。つまり、不動産を売却した年の１月１日時点で所有期間が５年を超える不動産を売却した際の利益だ。
所有期間は、不動産を購入、引渡しが行われた時点から引き続き所有していた期間となる。相続や贈与で譲り受けた不動産の場合は、相続や贈与が行われた日を起点に所有期間を計算することになる。
譲渡所得の種類は２種類。所有期間が５年超の長期譲渡所得と、同期間が５年以下の短期譲渡所得となる。平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％加算の措置がある。長期譲渡所得と短期譲渡所得には、それぞれ所得税、住民税がかかり、税率は下記の通りとなっている。
》》》》》税率関連表はここをクリック↓↓↓↓↓
https://img-cdn.jg.jugem.jp/e7b/860740/20250726_3767153.png
◆間違いやすい「保有期間」の考え方に注意◆
長期譲渡所得と短期譲渡所得の期間の区分は、譲渡所得について長期になるのか、短期になるのかを決める大事な要素なので、注意しなければならない部分だ。税制的には「譲渡した年の１月１日現在」で判定している。たとえば、令和７年12月25日に不動産を譲渡する場合は、譲渡した年の１月１日は令和７年１月１日となる。
つまり令和２年１月１日以後に取得した場合は「短期譲渡」となり、令和１年12月31日以前に取得した場合は「長期譲渡」となる仕組みだ。この部分をうっかり間違えると、税率は２倍になる。その意味で所有期間は最も注意しなければならない。
◆取得費や譲渡費用などを的確に理解を◆
長期譲渡所得金額の課税額はどのように試算できるのか――所得税や住民税が課税される対象である課税譲渡所得には計算式がある。
・譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
・課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
譲渡価額は「売却代金」。不動産を売却して得た収入となる。税制上は、譲渡価額は収入金額となる。次いで、取得費は売却した不動産を取得した時の「購入代金」や「その他の諸費用」となる。
その他の諸費用は、購入時に不動産業者へ支払った仲介手数料、登録免許税・不動産取得税・印紙税などの税金、土地の測量費用、既存建物の解体費用、借主がいる場合に借主を立ち退かせる際に支払った立退料などを含む。建物は年数が経過するにしたがい、価値が目減りする「減価償却」を費用としてみている。
そこで、諸費用の試算に当たっては、建物の減価償却費を取得費から差し引く必要があるわけだ。また税制上、土地は年数が経過しても価値が目減りしないことになっている。
つまり、土地の価額は減価償却の対象にはならないことは売却時の基本知識として知っておきたい。次回は、建物の減価償却や取得費、譲渡費用などの具体的な試算方法をみる。（つづく）
》》》》》相続した不動産、いくらで売れるのか知りたい
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
バックナンバーはこちら
バックナンバーページのURL
配信停止はこちら
解除専用ページURL
メールアドレスの変更はこちら
変更専用ページURL
※本号は、2025年最終号となります。
次回は、新年のごあいさつを兼ねて、26年1月1日配信となります。
不動産の売却に必要な情報を提供してまいりますので、来年もご愛読いただくよう、お願いいたします。
発行・編集責任者：有限会社都市開発推進協会 代表取締役 鳥海光夫
記事一覧
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.153、2026年10月6日号）
◎実家の相続名義人(上) / 登記の義務化で不可欠に / 残った親が相続「配偶者居住権や子ども間の紛争回避」で 相続の相談の中で一般的な家族構成－－両親と子ども2人で、父親が
2026年10月06日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.152、2026年9月29日号）
◎自宅処分(下) / 早めに終えたい遺産調査 / 相続放棄、家裁手続き３か月以内、相続税で特例措置活用を 財産調査にあたっては、照会制度の利用が有効だ。預貯金や不動産と同様に
2026年09月29日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.151、2026年9月22日号）
◎自宅処分(中) / 「不動産記録証明制度」に期待感 / 所有不動産の名寄せ容易に / マイナンバーで金融口座紐づけ、慎重な対応も 遺産相続の手続きに着手する前に、まず確認、
2026年09月22日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.150、2026年9月15日号）
◎自宅処分(上) / 相続手続き時、照会制度を活用せよ / 数が少なければ「当日交付」も 相続で遺族が真っ先に直面する課題は、「煩雑な手続き」だ。政府は手続きの効率化を進めよ
2026年09月15日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.149、2026年9月8日号）
◎不動産登記 / 「住所変更」義務化に / 未変更、住宅ローン審査の遅れも | 都市開発推進協会 購入した不動産や相続した実家の登記を実態に合わせて変更しているのか――令和８
2026年09月08日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.148、2026年9月1日号）
◎空き家(下) / 「放置」各方面のリスク高まる / 金銭的負担増え、資産性や安全性は低下 空き家を放置すると、さまざまな不利益な状況となる。具体的には、土地の固定資産税が上
2026年09月01日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.147、2026年8月25日号）
◎空き家(中) / 揉める相続、そのまま放置に / 実家が遠方で足遠のく 「空き家を売らない」――を選択するケースは意外に多い。総務省が実施した19年度調査では、「物置として
2026年08月25日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.146、2026年8月18日号）
◎空き家(上) / 高齢者住宅や人口減で家余り / 高齢化進むエリア「売れない」 日本での「空き家問題」は深刻化している。空き家が増え続ける一方、多くの所有者が売却を選択しな
2026年08月18日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.145、2026年8月11日号）
◎不動産の共有(下) / 「話合いと合意形成」大事に / リスク回避で専門家相談窓口を持て 課題が多い不動産の共有を避ける最大のポイントは、「事前の話し合いと合意形成」にある
2026年08月11日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.144、2026年8月4日号）
◎不動産の共有(中) / 解消に５方策 / 売却して現金で分配も 共有を解消する方策はなにか――主に５点ある。具体的には、①持分の売買、②贈与・持分放棄、③遺産分割、④不動産
2026年08月04日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.143、2026年7月28日号）
◎不動産の共有(上) / 処分に全員の同意が必要 / 現実は意見一致せず争いに 土地や建物を複数人で所有する不動産の「共有」――物理的に土地や建物を分割し、所有するのではなく
2026年07月28日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.142、2026年7月21日号）
◎2LDKマンションが売れないワケ(4・終) / 高い付加価値、高めに売れる要素 /設備や管理サービスで格差 3LDKや4LDKに比べ人気のない2LDKのマンションでも、付加
2026年07月21日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.141、2026年7月14日号）
◎2LDKマンションが売れないワケ(3) / 売れやすい条件「駅近・十分な広さ」など / 学校やスーパーなど生活利便性も有利 2LDKのマンションが市場で売れ残りやすいのでは
2026年07月14日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.140、2026年7月7日号）
◎２ＬＤＫマンションが売れないワケ(2) / 主な購買層は30代前半 / 結婚や出産で広めの３～４ＬＤＫを選択 マンションの主な購買層は30代前半だ。結婚を機にとか、子育てが
2026年07月07日
相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.139、2026年6月30日号）
◎２ＬＤＫマンションが売れないワケ(1) / 購買層の主流は３ＬＤＫ / 高齢世帯など需要は限定的 ２ＬＤＫのマンションが思うように売れないケースは多い。理由は、家族構成の変
2026年06月30日