住み替え・相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.114、2026年1月6日号）
◎不動産売却後の税金(2) / 取得費、領収書なければ「概算法」 / 譲渡所得増で納付税額多めに
建物の減価償却の計算方法は「減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数」。また、耐用年数と償却率は、マイホームといった非事業用建物と事業用建物とで異なる。法定耐用年数は、非事業用は事業用に比べ1.5倍となっているのが特徴だ。
取得費は概算法で試算できる。この方法で試算する場合、実際に支出した取得費に比べ大幅に割安になる傾向がある。その分、譲渡所得も増加するので、納付する税金も割高になる。その意味で、取得時の関係書類は失くさないよう、大切に保管しておきたい。
》》》》》「譲渡所得」の税金はどうなるのか概要を知りたい
https://form.os7.biz/f/dd59e452/
◆相続でも活用できる「取得当時の領収書」など◆
マイホームを4,000万円で購入した木造２階建ての新築住宅（土地価格：2,500万円・建物価格1,500万円）を25年後に売却する場合で試算する。つまり取得費は、減価償却費10,462,500円を購入価格から差し引くことになる。
・減価償却費：1,500万円×0.9×0.031×25年＝10,462,500円
・譲渡価格：4,000万円－10,462,500円＝29,537,500円
また、購入時の売買契約書や仲介手数料の領収書などの関係書類を紛失した場合は、「概算法」で取得費を計算することになる。
・取得費：4,000万円×0.05＝200万円
・譲渡所得：29,537,500円－（取得費200万円＋譲渡費用）＝27,537,500円－譲渡費用
上記の計算式をみただけで、かなりの税金を納付せざるを得なくなることが分かるだろう。その意味で、不動産関連の書類は処分せずに大切に保管しておかなければならない。場合によっては不動産を含めて財産関連の書類は貸金庫に入れておいてもいいくらいだろう。
》》》》》マイホームと事業用建物の耐用年数と償却率の相違
（↓↓↓表を見る↓↓↓）
https://img-cdn.jg.jugem.jp/e7b/860740/20250727_3767550.png
相続に伴い不動産を取得した場合は、被相続人（亡くなった人）の取得費を引き継ぐこととなる。被相続人がその不動産を取得した時点の売買契約書や諸費用の領収書などがあれば、当時の書類をもとに取得費を計算できる。関係書類が見つからない場合は、概算法で取得費を計算することになる。
◆譲渡費用の領収書も大切に保管、翌年の確定申告に使用で◆
譲渡費用は、売る際に直接かかった「諸費用」。主な費用項目としては、売却時に不動産業者に支払った仲介手数料や売主として負担した印紙税、既存建物の解体費用、借家人に建物を明け渡してもらうための立退き料などを含む。売却した年の翌年の確定申告の時期（申告後も５年間程度）まで、これらの領収書も大切に保管しなければならない。
また、特別控除は、一定の条件を満たした場合に、税金を軽減する特例措置。同控除の適用を受けることができれば、大きな節税効果を見込める。その意味で、確認が必至な事項だ。マイホームを売却したり、相続した不動産を売却したりした場合は、主な特別控除の確認を怠らずに行いたい。国税庁のホームページ（ＨＰ）で事前に確認したい。次回は、不動産を売却した場合に、気軽に活用できる特別控除を取り上げる。（つづく）
》》》》》相続した不動産、いくらで売れそうなのか知りたい
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
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