住替え・相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.115、2026年1月13日号）
◎不動産売却後の税金(3) / 誰でも活用できる「３千万円特別控除」 / 10年以上所有、軽減税率は期間に注意
マイホームといった居住用財産を売却した際には、所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例措置がある。一般的には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」という措置だ。端的に指摘すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、納める税金はゼロとなる。
また、所有期間が10年以上の場合、譲渡所得の軽減税率の特例がある。ただ、適用の基準日が「マイホームを売却した年の１月１日現在で所有期間が10年以上」となる。うっかり計算ミスで軽減税率の措置を受けられないことになるから「所有期間のカウント」には特に注意だ。
》》》》》「譲渡所得」の税金について概要を知りたい
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆買換えで課税の繰り延べや相続した空き家売却時の控除も◆
マイホームを売却した際の特例の優遇税制としては、「特定居住用財産の買換え特例」がある。マイホームを買換えた場合、売却代金に比べ買い換えた住宅の購入代金の方が高ければ、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べできる制度。注意点は、譲渡所得に対する税金が免除となるわけではなく、あくまで「課税の繰り延べ」措置となるだけだ。
また、親が住んでいた住宅を相続で譲渡を受けた場合の特例としては、被相続人の居住用財産（空き家）にかかわる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例がある。親から相続した空き家を子が売却した場合に3,000万円を控除できる制度だ。ただ期間限定で、平成28年４月１日から令和9年12月31日までの譲渡になっている。
◆「課税譲渡所得」分かれば概算の納付税額も容易に試算◆
譲渡所得は、所得税と住民税が課税の対象となる。主な特別控除の特例は４制度。税額の計算方法もきっちり決まっているので、課税譲渡所得が決まれば、税率を掛けることにより概算の税額を容易に知ることができる。たとえば、長期譲渡所得の所得税・住民税の税率は、５年超の長期保有の場合であれば、課税譲渡所得に所得税15.315％、住民税5％を乗じて計算する。
たとえば、2,500万円（土地部分：1,500万円・建物部分：1,000万円）で購入した木造の新築戸建住宅のマイホームを20年後に4,000万円で売却したケースでは――
・建物の減価償却費＝1,000万円×0.9×0.031×20年＝558万円
・取得時の費用は仲介手数料81万円
・売却時の諸費用は仲介手数料126万円、印紙税1万円
・譲渡所得＝4,000万円－（2,500万円－558万円＋81万円＋126万円＋1万円）＝1,850万円
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を活用すれば、課税譲渡所得は――譲渡所得1,850万円－特別控除3,000万円＜0となり、納付税額はゼロとなる。
さらに、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けたうえで、納税額がある場合はどうなるのか。たとえば、2,500万円（土地部分：1,500万円・建物部分：1,000万円）で購入した木造の新築戸建住宅を８年後に8,000万円で売却、取得時の費用は仲介手数料81万円、売却時の諸費用は仲介手数料246万円と印紙税1万円の場合で試算すると――
・建物の減価償却費＝1,000万円×0.9×0.031×8年＝223.2万円
・譲渡所得＝8,000万円－（2,500万円－223.2万円＋81万円＋246万円＋1万円）＝5,395.2万円
・譲渡所得5,390.2万円－特別控除3,000万円＝2,390.2万円
この場合、５年以上の長期保有となるので、長期譲渡所得の税率を適用して課税額を試算することになる。内訳は①所得税＝2,390.2万円×15.315％≒366.0万円（1,000円未満切り捨て）、②住民税＝2,390.2万円×5％≒119.5万円（1,000円未満切り捨て）――となり、合計納税額は485.5万円となる。次回は、５年未満の短期譲渡だった場合はどうなるのかをみる。（つづく）
》》》》》相続した不動産、いったいいくらで売れるのか
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