住替え・相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.116、2026年1月20日号）
◎不動産売却後の税金(4) / ５年以下の短期所有、税率２倍に / 10年超の所有で軽減税率の措置
保有期間が５年以下の「短期保有」の場合は、５年超の長期保有に比べ納付税率が２倍近くに跳ね上がる。具体的には、所得税と住民税を合わせた税率は39.63％となり、約4割の効率となる。実際には課税譲渡所得に所得税30.63％、住民税9％をかけてそれぞれの税額を試算する。
さらに、売却価格の概算や不動産の所有期間、取得時にかかった費用として取得費および諸経費が分かれば、納付する税額を導き出せ、最終的な手取り額も分かるわけだ。仲介手数料や印紙税・譲渡所得税など諸経費が分かれば、かなり詳細な手取り額も自然とみえてくる。
》》》》》不動産を売った時に税金はかかるのか？
https://form.os7.biz/f/7fd4cf65/
◆だれでも試算できる譲渡所得と税額◆
譲渡所得と同所得に関わる税額の求め方は――
・譲渡所得＝売却価格－(取得費＋仲介手数料＋諸経費＋印紙税)
・譲渡所得に関わる税額＝(譲渡所得－特別控除) ×税率 (所得税率＋住民税率)
所得税の税率には、復興特別所得税として、所得税の2.1％相当が上乗せとなっている。不動産売却にかかる税金・手数料のシミュレーションを具体的な事例で行うと、次のようになる。
たとえば、4,000万円（土地部分3,000万円、建物部分1,000万円）で購入した鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）の新築マンション（区分所有）のマイホームを４年後に5,000万円で売却した場合だ。取得時の費用はゼロ、売却時の諸費用は仲介手数料156万円と印紙税1万円として試算する。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けたうえで、課税譲渡所得を計算すると――結論をみれば、納める税金はゼロとなる。
・建物の減価償却費＝1,000万円×0.9×0.015×4年＝54万円
・譲渡所得＝5,000万円－（4,000万円－54万円＋156万円＋1万円）＝897万円
・譲渡所得896万円－特別控除3,000万円＜0
◆軽減税率の適用、適用条件を細かく確認◆
譲渡所得が大きくプラスになり、納税しなければならないケースでは、長期譲渡所得の税率の適用に伴い、大幅な軽減措置を受けることができる。この特例を受けるには、まずマイホームを10年超の保有している必要がある。そのうえで、適用条件を整理すると、かなり細かい条件を設定している。
》》》》》10年超所有の軽減税率の特例の税率
https://img-cdn.jg.jugem.jp/e7b/860740/20250801_3770338.png
具体的には、①マイホームなどの居住用財産を売却、②売却したマイホームに住んでいない場合は、住まなくなった日から３年目の12月31日までに売却、③売却した年の１月１日時点で所有期間が10年を超えている、④売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていない、⑤マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていない、⑥親子や夫婦など特別な関係の人に売却していない、⑦確定申告を行う――と７項目をすべてクリアする必要がある。
居住用財産を譲渡した際に適用できる「3,000万円の特別控除の特例」も併用できるので、節税効果は増幅する。活用できる制度はすべて活用し、徹底した節税を行うのが賢い売却の仕方だ。（つづく）
》》》》》相続した不動産、いくらで売れるのか知りたい
https://form.os7.biz/f/bbf563b9/
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