住替え・相続・離婚・ローンなど「家を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.119、2026年2月10日号）
◎空き家の実家（上） / かさむ処分費用で放置 / 長期間化で「特定空き家」指定も
増え続ける「空き家」。思い出深い家を処分するのは、心情的に困難が伴う。しかし、放置したままの状態だと、さまざまなトラブルにつながる可能性がある。近隣住民にも迷惑がかかるのが現実だ。総務省の住宅・土地統計調査では、2023年10月時点での空き家戸数は過去最多の900万戸。総住宅数に占める割合は13.8％に達した。人口減少や高齢化などを背景に、空き家戸数の増加傾向に歯止めがかからない状況だ。
なかでも主に居住で使う目的がない「放置空き家」は385万戸に上る見通し。急増する放置空き家をどうするのか――国の政策課題の一つにまでなっている。空き家を適切に管理したうえで、最終的には売却するのか、貸すのか、解体するのか――という選択肢のなかから空き家を引き継いだ所有者が最適解を見つける必要がある。
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◆低廉な空き家が放置のワケ、安い仲介手数料に不動産業者が敬遠◆
政府も24年7月1日から、低廉な空き家等に対する仲介手数料の金額の引き上げ措置を講じた。これまでだと低廉な空き家の場合、たとえば200万円の空き家の売却を仲介したケースでは、仲介手数料は11万円。売買にともなう調査や書類作成の手間は金額の大小に関係なく、同じ水準のなので低廉な空き家の売却仲介を敬遠する不動産仲介業者がほとんどだ。かくいう弊社もやんわりお断りしている。
そこで、国は仲介手数料を大幅に引き上げる方策を講じた。売却価額が200万円でも仲介手数料が33万円であれば、仲介を行う不動産業者がいると踏んだわけだ。低廉な家を売っても仲介手数料が安いから不動産業者がそっぽを向く。だから、空き家が増えるという悪循環を断ち切ろうと、まずは不動産業者がそっぽを向かないように仲介手数料の引き上げ措置を講じた。
◆高額な解体費用、朽ちるのを待つ空き家所有者も◆
次いで、なぜ空き家が増えるのか――子どもが独立して家庭を持ち、新たに住宅を購入する。核家族化の進展で、実家で離れて暮らしていた両親が亡くなると、そのまま空き家になってしまうケースが多い。親族の誰かが住むのか、売るのか、貸すのか、解体するのかを検討するにしても、解体を選択した場合には解体費用がかかる。
木造家屋でも坪単価は数万円になる解体費用が掛かるので、解体するのであれば、現状のまま放置をして、建物が朽ちるのを待つ事例も現実には多い。しかし、空き家は適切な管理が不可欠。半年も放置すれば、人が住めなくなる。
また、新たな所有者が遠くに住み、電気やガスを止めて何もしないままの状態で経過すると、１年も経たないうちに家のなかが荒れてしまう現実がある。だからこそ、並行して売る、貸すといった方策を模索することになるのだ。
◆空き家にするにしても「適切な管理」不可欠◆
空き家を巡っては、倒壊の危険や衛生上の問題などが近隣で発生すると、市町村が「特定空き家」に指定する制度を設けている。さらに23年12月には制度の改定も行い、新たに「管理不全空き家」という区分も創設した。周辺の安全に著しい影響まではなくても、敷地内にごみが山積みになっているなど、「特定空き家予備軍」がランクアップしないように、未然に対策を講じる必要性があると判断したようだ。
特定空き家の指定を受けると、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなる。税負担が大きくなるわけだ。所有する空き家に関し、将来的には売却や賃貸、解体を検討している場合でも、すぐに結論が出せない場合であっても、管理を怠らずに行うことが肝要となる。それでは、空き家の適切な管理とはなにか――。（つづく）
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