相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.127、2026年4月7日号）
◎老親の住まい(下) / 小規模宅地の特例、入居後の介護認定必要に / 老人福祉法などの規定施設なら適用可
老人ホームへの入居で実家が空き家になるケースもある。いずれは発生する相続を視野に入れるなら、自宅の土地330㎡まで評価額が8割軽減となる「小規模宅地等の特例」制度を活用しない手はない。まずは適用条件を確認することが重要だ。特に老人ホームに入居後の自宅が相続税制上の「自宅」として扱われるには、持ち主が要介護や要支援の認定を受けている必要がある。自立した生活を送れる段階で入居できる「入居時自立型」の施設があるものの、相続時点で認定を受けていれば、問題なく利用できることを知らないケースは多い。
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◆未届けの有料老人ホームへの入所に注意せよ◆
ここで最大のポイントになるのは、入居する施設としては「老人福祉法などで規定する施設」であることだ。同法の規定を受けた施設でなければ適用対象外となる。厚生労働省の調査では、2023年6月末時点で未届けの有料老人ホームは全国で604件ある。未届けの有料老人ホームに入居してしまったら、小規模宅地等の特例制度を活用できないことに注意したい。
具体的には、自宅で暮らしていた持ち主が老人ホームに入居後も、同居親族が住み続けていれば特例の対象になるものの、生計を別にしていた親族が空き家に移り住んできたケースでは特例の対象にならない。その意味で、子世帯が実家に将来住む予定があるのであれば、親が「一人暮らし」をあきらめる前に同居を検討したい。
◆金融資産少ない、相続税納税で「実家売却」も◆
一方、配偶者が相続する場合は、仮に同居していなくても特例は適用となる。実家の不動産が最も高価な相続財産というケースが多い。相続税の課税対象は「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」の基礎控除を超えた分となる。特例の適用がなく、現金や有価証券といった換金性の高い財産が少ない場合は、相続税を納税するのに実家を売却しなければならなくなるのが現実だ。
また、空き家状態で相続が発生しても、一定の条件で売却した場合は「空き家特例」がある。マンションは対象外となるので注意しなければならない。相続後に売却して得た収入については、建築時期や売却時期、売却代金といった要件を満たせば、3,000万円まで課税対象から控除できる。
◆放置空き家「特定空き家」にならないよう注意◆
ただ、実家を空き家のまま放置し、管理状態が悪い場合、自治体が「特定空き家」に指定する可能性がある。指定を受けると、固定資産税の大幅な引き上げや行政代執行による家屋の取り壊し費用の請求対象になるのだ。相続税制を上手に活用するには、実家の空き家問題や独り暮らしになった老親の老人ホームへの手続き、介護保険制度など、複合的に絡めて親の対応に当たることが必要なのである。（おわり）
》》》》》不動産の相続税制について教えてほしい
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