発信元 有限会社都市開発推進協会　　　　　　　　 宅建業免許/神奈川県知事（4）第26166号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〒251-0052 神奈川県藤沢市藤沢2丁目1-3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 電話0466-61-1346 FAX0466-77-4438　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代表取締役　鳥海　光夫　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士、１級ＦＰ技能士・マンション管理士）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 毎日ブログを更新中：https://cdej.jugem.jp/

◎「売り出し価格」の決め方(1) / 高すぎると「長期間売れず」 / 査定価額でもたやすく売れない現実

不動産の売り出し価格をどのように決めたらいいのか――「家を売りたい」と考え始めると、最初に突き当たる壁となる。「家を売りたいが、なにから始めればいいのか分からない」という意見も多い。不動産を売却する際には、「売却価格」を決定することになる。多額の金銭が動く不動産の取り引きでは、だれもが「損がないように価格を決めたい」と考えるのが人情でもある。

しかし、地域の不動産市況を正確に把握し、売り出し価格の決め方を詳細に説明できるケースは少ないのが実態だ。不動産の取り引きに精通している不動産業者が査定を行った「売り出し価格」でも、「なかなか売れずに困っている」という売主も多い。不動産の査定や売り出し価格の試算で重視しているポイントはなにか――。不動産の市況を的確に把握しながら自分の希望に近い価格で売る手順とはなにか。

》》》》》「思い通りの価額でなかなか売れない」壁はなにか
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◆査定してもらった「売り出し価格」で売れない現実◆
不動産の売却価格を決める際に、複数の不動産業者の査定結果を比較検討している売主は非常に多い。一括査定サイトで申し込めば、査定書を容易に入手できるようになっている。しかし、査定を行う不動産業者のさじ加減一つで査定価額を高めに設定するケースがあることを知らない売主は多い。

さじ加減の中には、「媒介契約を取りたい」という不動産業者の思惑が「査定価額の裏側」にある。不動産の査定は十人十色で、査定者が１０人いれば、１０通りの査定額が出てくる。売主としては、１０通りの査定額の中で、最も高めに設定された査定価額で「売れる」と期待を抱くのが一般的だ。

しかし、現実には売却する物件のエリアの中で需給状況や販売価格、土地条件などにより、長期間売れずに残っている物件は多い。同じ地域の中でお得感がある割安な不動産の順に売れるので、売り出し価格が高めに設定されていれば、市場の原理でなかなか売れないのは当たり前なのである。


◆価格を決めるのは「売主」◆
不動産の契約価格は、売主と買主の交渉により最終的に決定する。つまり、売りに出したときの価額と、実際に売買が成立したときの価額は必ずしも一致しない。人気が高い物件だと、売り出した価額でそのまま売れるケースもあるものの、多くの場合は買主から値引きが入るのが一般的だ。

そこで重要なのは、「売り出し価格」「査定価格」「成約価格」の相違を理解することでもある。最初に取り上げるのは、「売り出し価格」。実際に売りに出す際の価格となる。売り出し価格を決める際には、売却に出す前に売主自身が売ってほしい希望売却価格を提示し、その上で不動産業者に査定を依頼する。

そして査定時の不動産の市況動向や売主の希望などを加味して決めるのが「売り出し価格」となる。同価格は、売主が自由に決定できるものの、高めに設定すると売れ残るというマイナスの副作用がある。一方、低めに設定すると比較的短期間に買主が決まるものの、「本来はもう少し高めで売れたのではないか」と残念な気持ちに陥りやすい。

ただ、売買が成立するには、売りたいという価額と、買ってもいいという価額の一致が必要なので、この部分が「大きくずれている限りは売れない」という壁が立ちはだかっているのが現実でもある。売り出し価格の設定に当たっては、査定価格を参考に慎重に検討する必要がある。（つづく）

》》》》》不動産業者から届いた売却査定書がたくさん…どれを選べいいの？
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
（ご相談有料、公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士が面接回答）


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