相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.133、2026年5月19日号）
◎「売り出し価格」の決め方(4・終) / 長期間売れず、価格引下げ必至に / 高く売りたいなら長期戦に | 都市開発推進協会
自分の調査で決めた希望売却価格や、査定を依頼した不動産業者の知見を入れて決めた最低売却価格の次は、「売却までのスケジュール立て」だ。いつまでに売りたいのか、不動産売却のスケジュールを決めておく必要がある。希望売却価格で売り出して、すぐに買い手が見つかればなんら問題はない。
しかし、長期間にわたり反響が薄い場合には、価格の引き下げを検討する必要がある。最終的な期限を決めれば、「どのタイミングで価格の引き下げを行うのか」の日程もみえてくる。売却期間と成約価格とはどのような相関関係にあるのか――。
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◆売却機関の長期化「売れ残り感満載の物件」に◆
売却期間が長期に及ぶと、不動産業者向けデータベース「レインズ」の掲載が長期間になり、「売れ残り物件」のイメージが濃厚になる。イメージは意外に重要で、売れ残り感が強いとますます買い手が見つからないという悪循環に陥る結果となる。
そこで、売れ残り物件とならない方策としては、スケジュールの期限と販売価格の最低基準額を決め、計画的に売却戦略を組み立てる必要がある。媒介を依頼した不動産業者の方にも売却までの時期や基準額を目安でも提示しておくとよい。売却期間と価格の実態は、東京カンテイの調査でも明確で、売却期間が延びるほど、成約価格も低くなるという結果が明確だ。
》》》》》売出価額と成約価額とのかい離率（資料：東京カンテイから抜粋）
https://img-cdn.jg.jugem.jp/e7b/860740/20250705_3755308.jpg
◆販売価格、定期的な見直し必要に◆
売主にとって売り出し価額ばかりに目が行き、売却期間を疎かにしがち。同期間は、売り出し価格を決めるうえで重要なヒントとなっているのを見落としがちだ。「売却できるまでの期間はどのくらいか」というのは、物件の状態や価格設定でも大きく変化する。
売却までの期間としては、およそ３～６か月が目安となるのが一般的。つまり、１～２か月、３～６か月、６か月以上のスパンで販売価格を見直すことが必要になる。売却期間については「３か月」で設定するケースが多い。
これは、不動産売買の媒介を依頼する際は媒介契約が不可欠で、媒介契約の有効期間と更新が３カ月ごとに行う必要があるからだ。多くの場合は、媒介期間内で売却できるよう、不動産業者が営業活動を行うことになる。
売る際の重要なポイントは、「物件の魅力」と「売り出し価格」。相場の市場価格や希望売却価格とのバランスも考慮して売り出し価格を決める。物件の魅力とは、「建物のなかがきれい」「手入れが行き届いている」などであるケースが多い。
◆早く売るのを優先するのか、高く売るのを優先するのか決めよ◆
自分の不動産を売り切るには、売却期間と価格の相関関係がピタリと当てはまる必要がある。たとえば、３カ月以内で売りたければ、相場価格に比べやや割安に販売価格を設定し、「お値打ち感」をアピールするといい。また、相場感に比べ割高、ほぼ希望売却価格で売りたい場合なら６カ月以上の期間が必要となる。
ここで売主が常に意識しなければならないのは、「高く売りたいのか、早く売りたいのか」を販売活動開始時に決めておくことだ。特に、売却期間は重視せず、とにかく高く売りたいのであれば、価格を市場価格に比べ高めに設定し、反響の様子をみる。価格はさておき早く売りたいのであれば、価格引下げのピッチを速める必要がある。
◆現実は非常に困難な「高く早く売却」◆
売主としては、売却期間、販売価格の双方を重視したいのが人情である。しかし、買主は売主と求める事項が異なり、「安心安全な家をできるだけ安く買いたい」のである。
その意味で、売主目線の「高く早く売りたい」というのは現実的には非常に困難なのである。売却時に「なにを最優先したいのか」を明確に定め、優先順位に合わせて販売価格を設定、いかに成約に結び付けていくのかが大切になってくる。（おわり）
》》》》》査定前になんで市場調査をしなければならないのか？
https://www.retpc-consul.jp/sch/SearchDetailAction.do?torokuNo=035797
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