相続・住替えなど「不動産を売る！」を考えたら読むメルマガ（No.138、2026年6月23日号）
◎不動産売却で保険料引上げ(下) / ３千万円特別控除を活用 / 世帯の総所得を下げで所得額減らせ
不動産を売却した際に、譲渡所得がプラスになると、国民健康保険や後期高齢者医療保険の対象者は保険料が上がる可能性がある。どちらの保険料も、月額賃金に基づいて計算しているのではなく、各世帯の総収入をもとに計算しているからだ。不動産の売却益の枠内にある譲渡所得も、世帯の総収入の中に含まれ、不動産の売却益が大きければ保険料が大幅に上がる仕組みになっている。
》》》》》自宅の売却査定額を知りたい
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◆保険料は三つの要素で構成◆
国民健康保険や後期高齢者医療保険の保険料が上がるのは、不動産売却時ではどういうケースなのか。売却益が出た場合だけに限られるのが最大の特徴なのだ。譲渡所得の計算式は「譲渡所得＝不動産の売却金額−（不動産の取得費用＋不動産の売却費用）」となる。
一方、保険料の計算方法は、三つの保険料で構成。内訳は①基礎課税分（医療分保険料）、②後期高齢者支援分保険料、③介護分保険料――となる。不動産売却により影響を受ける部分は基礎課税分。また、基礎課税分を構成しているのは四つの要素で、所得割や均等割、平等割などがある。不動産の売却で変動があるのは「所得割」となる。
》》》》》保険料の構成要素
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さらに所得割は「所得割額＝（前年の所得金額－基礎控除額）×税率－（調整控除＋税額控除）」で計算。前年の所得金額をもとに決めている。保険料の値上がりは、不動産を売却した翌年の保険料からということになる。基礎控除額も合計所得金額で決まるので、保険料の値上がり額も容易に算出できる。
》》》》》合計所得金額ごとの基礎控除額
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保険料の値上がり額は、「譲渡所得がある場合の所得割額－譲渡所得がない場合の所得割額」で試算できる。不動産を売却した際には、保険料が値上がりしないように控除制度をフル活用することが不可欠だ。同制度を活用し、翌年の保険料が大幅に値上がりしないように措置することは、国民の権利でもある。
◆控除制度、条件が細かく要確認◆
自宅を売却する場合、一定の条件を満たせば、最大3,000万円の特別控除制度を活用できる。弊社に売却の仲介を依頼する顧客であれば、同制度の活用は当然のように知っているものの、細かな条件面でややアヤシイ面がある。的確な措置を行うのに、まずは不動産税務の仕組みを熟知している不動産仲介業者を選ぶのが大切だ。
3,000万円の控除制度を利用するメリットは、譲渡所得を減らすことができ、結果として健康保険料の大幅な値上げを抑制できることにある。最大の注意点は所有期間や居住期間などの条件。これら期間を見誤ると、制度を活用できなくなる事態を招くので気を付ける必要がある。
自宅の価値はどれほどなのか――。不動産マーケットでの資産価値を事前に調べることは、不動産売却の「はじめの一歩」である。売り手は高く売りたいと考えて売出価額を高めに設定しても、買い手が買いたいと思う価額でなければ成約しない。まずは複数の不動産仲介業者から査定価額の提案を受け、自宅の査定額を比較検討する。その際には査定額の根拠を複数業者からヒヤリングを行うことが必要でもある。（おわり）
》》》》》査定依頼者に連絡する理由はなにか？
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